الفهرس 
مقدمةيوجد فقط 14 صفحة متاحة للعرض العام
 |  | from | 416 |  |  |
| | | from | 416 | | |
المستخلص
يعد تنفيذ الالتزامات ذو أهمية كبرى سواء من ناحية المعاملالات بين الألأفراد واستقرارالمراكز القانونية فيما بينهم، أو من ناحية التأثير علي الالاقتصاد القومي للدولة، فبدون التنفيذ تصبح الحقوق وضماناتها بلالا أية قيمة تذكر والألأصل في التنفيذ أنه يتم طواعية واختيارا من تلقاء نفس المدين، فإذا لم يقم المدين بالتنفيذ اختيارا وتقاعس عن الوفاء بدينه، وأصر على المخالفة وعدم الوفاء، فإنه يجب في هذه الحالة وحماية لحق الدائن إجبار المدين على التنفيذ، ويتم ذلك تحت رقابة القضاء. وقد ارتبط التنفيذ الجبري بموضوع فرض نفسه وبقوة على بساط البحث وأيضا في الواقع المحلى والعالمي، ألالا وهو التمويل العقاري، ونظرا لأهمية موضوع التمويل العقاري على الساحة العالمية، ولارتباطه داخليا بأحد أهم المقومات الألأساسية لحياة الإلإنسان وهو السكن، لذا فقد أصدر المشرع المصري قانون التمويل العقاري رقم ١٤٨ لسنة ٢٠٠١ وقد تلالاحظ للباحث عند مطالعته لهذا القانون أن المشرع قد استحدث في الباب الرابع من هذا القانون نظاما جديدا للتنفيذ على العقار خالف في أجزاء منه القواعد العامة المستقرة في قانون المرافعات، وذلك من أجل تحقيق أهداف قانون التمويل العقاري. لذا وجب تسليط الضوء على نظام التنفيذ على العقار المنصوص عليه في قانون التمويل العقاري لتبيان مدى التيسيرات التي وضعها المشرع المصري لضمان استيفاء المقرض لحقه، ومدى الخصوصية التي أضفاها المشرع المصري على هذا النظام المستحدث والتي تتناسب مع أهمية هذا الموضوع، ومدى كفايتها من عدمه، لجعل التنفيذ أكثر بساطة وسرعة وأقل نفقات من ذي قبل. التنفيذ الجبري وفقا للقواعد العامة >المنصوص عليها في قانون المرافعات، تتسم بالكثير من المشاكل والتعقيدات.ومن أهم النتائج التي توصل إليها الباحث١) محاولة المشرع تحقيق التوازن في العلالاقة بين الممول والمستثمر باستحداثه أحكاماوإجراءات سريعة للتنفيذ على العقار الضامن تجنب من خلالها الإجراءات الطويلة الموجودة في القواعد العامة نص المشرع على حالات وردت على سبيل الحصر يجب أن تتوافر إحداها لكي ينشأحق الممول في القيام بالبدء في اتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار المنصوص عليها في قانون التمويل العقاري في مواجهة المستثمر، ويلالاحظ في هذا الصدد أن قانون المرافعات لم ينص على حالالات مماثلة. اتضح من خلال الدراسة أن مقدمات التنفيذ على العقار وفقا لأحكام قانون التمويل العقاري تبدأ قبل حصول الممول على السند التنفيذي ذاته، بل إن الحصول على السند التنفيذي ذاته يعد مقدمة من مقدمات التنفيذ على العقار، وذلك بالمخالفة للقواعد العامة الواردة في قانون المرافعات المدنية والتجارية، والتي تفترض لبدء اتخاذ إجراءات مقدمات التنفيذ أن يكون بيدالدائن سند تنفيذي أوجب المشرع قبل وضع الصيغة التنفيذية على اتفاق التمويل العقاري إعلالان الممول للمستثمر إعلانا قانونيا لسماع أقواله، وذلك بالمخالفة للقواعد المستقر عليها بنظام الألأوامر عليعرائض استحدث المشرع المحاكم الالاقتصادية والتي تختص بنظر المنازعات التي تنشأ عن تطبيق قوانين محددة علي سبيل الحصر، ومن بينها قانون التمويل العقاري استحداث المشرع مهنة الوكيل العقاري ، و إعفاء معاوني التنفيذ من مباشرة إجراءات التنفيذ، وأوكل إليهم المشرع في قانون التمويل العقاري مهمة مباشرة إجراءات بيع العقار الضامن. وأجاز المشرع لكل ذي مصلحة أن يطلب استبدال الوكيل العقاري ، وهذا الطلب يعد ضمانة كبيرة وهامة تفرد بها قانون التمويل العقاري. إلا أن المشرع ولمنع تعطيل إجراءات التنفيذ على العقار، فقد قضى بأن مجرد تقديم طلب الالاستبدال لا يترتب عليه وقف إجراءات التنفيذ بالمخالفة للقواعد العامة في تحديد الثمن الألأساسي للبيع فقد عهد المشرع في قانون التمويل العقاري بمهمة تحديد الثمن الأساسي لبيع العقار المحجوز عليه إلى طائفة أخرى من المتخصصين في مجال العقارات وهم طائفة خبراء التقييم العقاري انتهي الباحث في دراسته إلى عدم جواز الاعتراض على قائمة شروط البيع في حالةاللجوء للتنفيذ على العقار وفقا لأحكام قانون التمويل العقاري، حيث أن العلة التي ابتغاها المشرع في قانون المرافعات عند تنظيمه لمثل هذا الإجراء لا تتوافر بالكيفية ذاتها في ظل أحكام التنفيذ على العقار وفقا لأحكام قانون التمويل العقاري، كما اتضح للباحث أنه توجد صعوبة عملية في تطبيق نص المادة ( ٤١٩ ) من قانون المرافعات التي تنظم إجراءات الالاعتراض على قائمة شروط البيع من حيث المواعيد أجاز المشرع اشتراك الممول في إجراءات المزايدة بطلب يقدم إلى الوكيل العقاري بإيقاع البيع عليه مقابل إبراء ذمة المستثمر من جميع التزاماته، وذلك في حالة إذا لم يتقدم أحد للشراء بالثمن الألأساسي، أو كان العرض المقدم من أحد المزايدين أقل من مستحقات الممول كما هي ثابتة في إعلالان السند التنفيذي. لم يرتب المشرع جزاء وقف إجراءات البيع لرفع دعوى الالاستحقاق ١١ ) أسند المشرع مهمة توزيع حصيلة التنفيذ إلي قاضي التنفيذ بالمحكمة الالاقتصاديةالمختصة أيا كانت الحالة التي عليها إجراءات التنفيذ، و بذلك يكون المشرع ألغى عدة مراحل منصوص عليها في قانون المرافعات هي مرحلة التوزيع الالاتفاقي والقائمة المؤقتة والتسوية الودية والتسوية النهائية ومن أهم التوصيات التي توصل إليها الباحث: وجوب تعديل المشرع لمصطلح المستثمر المنصوص عليه في قانون التمويل العقاري حيث أن اصطلالاح ”المستثمر” لا يعبر في الحقيقة عن الوضع القانوني لطالب قرض التمويل العقاري. وضع تنظيم تشريعي يحل الخلالاف الذي قد ينشأ بين الممول وطالب التمويل حول كفاية الضمان الذي يقدمه الأخير لتفادى إجراءات التنفيذ على العقار، وإن كان الباحث يري أن يتم حل هذا الخلاف بواسطة الهيئة العامة للرقابة المالية ٣) وجوب التدخل التشريعي لتعديل الصياغة المعيبة في كلا من نصي المادتين ) من قانون التمويل العقاري و التي توجب على المستثمر الوفاء بما حل عليه من أقساط تقديم ضمان كاف يقبله الممول خلال مدة معينة. وجوب إعادة النظر تشريعيا بشأن المواعيد المنصوص عليها في المادة ( ١٤ ) قانون التمويل العقاري والمادة ( ٢٣ ) من اللالائحته التنفيذية وإزالة أوجه التعارض فيما بينها وإعادةترتيبها والعمل على التنسيق بينها. وجوب النص صراحة على عدم جواز الالاعتراض على قائمة شروط البيع٢) من قانون التمويل العقاري بالنص علي تقليل عدد / ٦) وجوب تعديل نص المادة المزايدين من ثلالاثة إلي واحد فقط، و استبدال جملة ” إذا لم يبلغ أكبر عرض الثمن الأساسي بجملة ”إذا لم يتقدم أحد للمزايدة أو إذا كان الثمن الذي تمت به المزايدة أقل من مستحقات الممول”